不動産賃貸のオーナーは、賃料滞納問題を抱えてしまうケースがあります。
滞納者は決められた日に賃料を払う契約ですが、何らかの理由で払ってもらえないと困ります。
今回は効果的な建物明渡請求について詳しく解説します。
建物明渡請求
賃貸借契約は貸主と借主が結ぶ契約で、信頼のうえに成立します。
しかし、賃料の滞納などを理由に信頼が乏しくなるケースがあるでしょう。
建物明渡請求は物件の明け渡しを求めるための法的な手続きです。
認められるのは滞納が2ヶ月以上続いたとき
建物明渡請求が認められるのは、具体的な事情にもよりますが、賃料の滞納が2ヶ月以上続いた場合や、信頼性が欠如し契約の維持が難しいと判断された場合です。
ただし、単に賃料が徴収できなかっただけでは、すぐに明渡請求が認められる可能性は低いです。
動いてくれる範囲
法律事務所は相談や出廷、明渡完了までサポートしてくれます。
不動産問題解決のために、任意交渉したけれども、進展が難しい場合、頼りになるのが専門家の弁護士です。
不動産を取り扱う法律事務所にまずは、相談してみましょう。
滞納者に立ち退きを請求する
滞納が続けば、立ち退いてもらうよう促します。
滞納者が立ち退きを言い渡された後、速やかに部屋を明け渡してくれれば、次の借主から賃料を得られます。
立ち退きを命じる方法
任意で交渉をしたり裁判で強制的に退去を求めたりする方法もあります。
滞納者に、どの程度退去してもらいたいのか、また賃料が回収できる可能性によって交渉方法は変わるでしょう。
立ち退き請求に応じない
立退交渉がうまく進まないケースもあります。
相手が交渉に応じないなら、裁判を行う必要性が高くなるでしょう。
裁判所の手続きによるべきという自力救済の禁止という原則があるからです。
勝手に家具を処分したり、鍵の交換により部屋に入れなくしたりする問題を防ぐためにあります。
滞納者に明け渡しを請求する
一般的な賃料滞納による明け渡しを請求する流れを紹介します。
簡単な流れ
明渡請求の簡単な流れは以下の通りです。
● 内容証明郵便で賃料の一括払いを請求
● 一括払いの期限設定
● 期限内に支払わない場合は賃貸借契約の解除
● 任意に明け渡さないなら明渡訴訟を起こす
● 裁判で明渡が認められる
● 明渡の強行執行
賃料を滞納している事実が判決をくだす可能性を高めるでしょう。
明渡請求決定後の課題
裁判で明渡が認められても課題が残ることもあります。
たとえば明け渡し後部屋を確認したら家具などが置きっぱなしになっていたり、退去しない状態が続いたりすることもあるでしょう。
明渡執行
裁判所の執行官に対して明渡強制執行の申し立てを行う必要があります。
執行から完全に明け渡すまで、概ね2ヶ月は見積もっておくといいでしょう。
滞納した賃料は保証される？
さて滞納された賃料は保証されるのでしょうか。
滞納者が行方不明になった場合本人からの徴収は難しいですし、行方を探す手間や時間も要します。
賃料の回収が難しいことを考えると、賃料の滞納が始まった早期の段階できちんと対処をしておくことが大切です。
滞納が進んでから明渡しをしてもらうと回収できない滞納額が大きくなるからです。
滞納額が大きい場合と小さい場合とで明け渡しにかかる費用は変わりませんから、滞納額が小さいときに対処するのが重要になるわけです。
なお、賃料を保証してくれる会社もあります。
保証してくれる機関
家賃を保証してくれる家賃保証会社は滞納に対して立替払いしてくれるため、安心です。
契約する際に保証人を立てるケースもありますが、親や親族が保証人要件を満たさなかったり周囲の人に保証人を頼みにくかったりする際に利用します。
賃貸保証会社の利用は、オーナーが決めるのが一般的で最近の賃貸物件は、賃貸保証会社の利用を義務付けているケースも多くなっています。
まとめ
家賃滞納に困っているオーナー様向けに解決方法を紹介しました。
ご相談から出廷、明渡完了まで心強いサポートは専門機関である法律事務所です。
不動産の賃貸トラブルや共有解消、賃料増額減額請求をご検討中でしたら、棚田法律事務所にご相談ください。
