不動産オーナーの賃貸トラブルが発生した際に、最も頼りになる存在が弁護士です。
家賃の滞納は放っておくと取り換えしのつかないトラブルにつながるため、早急に対処が必要です。
本記事では、家賃回収の対象方法から、家賃滞納を防ぐ方法を解説していきます。

家賃滞納による法的措置には、適切なステップを踏む必要がある

アパートの入居率を高め、空室がない状況の維持が賃貸経営においてとても重要です。
しかし、家賃滞納による家賃回収ができない状況が常態化すると、所有物件に空室がある以上に賃貸経営においては深刻な問題です。
入居者の権利が強く保護されているため、対応が発生したからと言ってすぐに退去とはならず、適切な対処を段階的に取り続けることで、法的措置を円滑に進められます。

家賃滞納から法的措置による家賃回収の流れ

実際に家賃滞納が発生した場合には、明け渡し訴訟を視野に入れたとしても最初の家賃滞納が発覚してから6ヶ月以上かかる場合が予想されるため、家賃回収対応は速やかに行わなければなりません。
ここでは家賃滞納が発生した際に、法的措置による家賃回収に着手するまでの流れを解説いたします。

管理会社へ連絡し督促を依頼

管理会社に物件の管理を任せている場合で家賃滞納が確認された場合には、管理会社にすぐに連絡します。
管理会社はオーナーに代わり賃貸管理業務を担い、入居者への対応を代行してくれるため、家賃滞納が確認された後の対応を任せられます。

入居者へ連絡する

家賃滞納が確認されたらすぐに、入居者へ連絡しましょう。
家賃滞納の多くの原因は、引き落とし日の勘違いや残高確認不足など、金銭的な原因以外がほとんどです。
この時点では督促するわけではなく、まずは支払いの意志や態度の確認という意味の丁寧なニュアンスで連絡するようにしましょう。
その際に、度重なる連絡や早朝・深夜の連絡行為は禁止行為となるため注意が必要です。

入居者への督促状の送付

入居者が1週間に渡って電話での連絡に応じず、約束された期日までに家賃の支払いが確認できない場合には、書面での督促状を送付します。
督促状には下記の内容を記載の上、送付します。

● 期日
● 振込先
● 滞納家賃の金額
● 物件名と部屋番号

しかし、初回の督促送付では、入居者が意図しない滞納の可能性もあるため、もう一度「お知らせ」という形での通知がおすすめです。
初回の督促送付後にも1週間以上、入金または連絡がない場合には改めて期日を定めた督促状を送付します。
滞納が1ヶ月以上続き、家賃の支払いが確認されない場合には、次に解説する連帯保証人への賃料請求の督促を行う旨を記載します。
多くの入居者は連帯保証人への連絡を嫌がるため、家賃支払いを促せる可能性があります。

連帯保証人への賃料請求の督促

入居者からの連絡や支払いが確認できない場合、連帯保証人へ連絡します。
本来はほとんどの賃貸契約において、家賃滞納が確認された時点ですぐに連帯保証人への請求が可能です。
しかし、入居者の勘違いによる支払い忘れの可能性もあるため、前述の入居者への督促後をおすすめしています。
また、連帯保証人への連絡の際も、あくまで督促の段階であるため、緊急性や重要度が伝わるような文言を交えながらも、丁寧な表現を心がけることが大切です。
連絡自体は電話でも書面でも構いません。

契約解除の催告書を内容証明郵便で送付

催告書には以下の内容を記載します。

● 家賃の支払い期限
● 支払い家賃総額
● 遅延損害金額
● 契約解除または立ち退き要求を示唆する文言　等

上記の書面を内容証明郵便にて送付します。
郵便局が発行する内容証明郵便は効力が高く、裁判や支払い督促の際にも強力な証拠となり得ます。

明け渡し訴訟の申立て

ここまでの段階で家賃支払いも任意退去にも応じようとしない場合、法的措置の行使に移ります。
今回は明け渡し訴訟を例に解説します。
この段階に至るまでに、適切な対処を取りながらも入居者からの支払いが行われなかったという証拠が揃っているため、強制執行の判決が出る可能性が高いです。
明け渡し訴訟では強制退去や滞納家賃及び遅延損害金の回収もできる可能性があるため、手続きは煩雑ではあるものの、非常に強力な法的措置になります。

その他の法的手段について

明け渡し訴訟以外にも以下の2つの法的手段が選択できます。

支払督促

支払督促は簡易裁判所に申立て、書類審査のみで手続きが可能であるため、費用を抑えながら家賃回収ができます。
また、手続きが段階的ではあるものの、入居者からの異議がなければ最終的に強制執行も可能です。

少額訴訟

滞納金額が60万円以下の場合には、少額訴訟の検討もおすすめしています。
原則1回の審理で判決が出され、訴訟中であっても双方での話し合いや、和解に基づいた強制執行も可能です。

まとめ

家賃回収についての法的措置までには、段階的に対処を進めなければなりません。
また、実際に法的措置を取る場合にも、提出書類の作成や証拠の準備などが必要となるため、賃貸トラブルに強い弁護士への相談をおすすめしています。

不動産賃貸のオーナーは、賃料滞納問題を抱えてしまうケースがあります。
滞納者は決められた日に賃料を払う契約ですが、何らかの理由で払ってもらえないと困ります。
今回は効果的な建物明渡請求について詳しく解説します。

建物明渡請求

賃貸借契約は貸主と借主が結ぶ契約で、信頼のうえに成立します。
しかし、賃料の滞納などを理由に信頼が乏しくなるケースがあるでしょう。
建物明渡請求は物件の明け渡しを求めるための法的な手続きです。

認められるのは滞納が2ヶ月以上続いたとき

建物明渡請求が認められるのは、具体的な事情にもよりますが、賃料の滞納が2ヶ月以上続いた場合や、信頼性が欠如し契約の維持が難しいと判断された場合です。
ただし、単に賃料が徴収できなかっただけでは、すぐに明渡請求が認められる可能性は低いです。

動いてくれる範囲

法律事務所は相談や出廷、明渡完了までサポートしてくれます。
不動産問題解決のために、任意交渉したけれども、進展が難しい場合、頼りになるのが専門家の弁護士です。
不動産を取り扱う法律事務所にまずは、相談してみましょう。

滞納者に立ち退きを請求する

滞納が続けば、立ち退いてもらうよう促します。
滞納者が立ち退きを言い渡された後、速やかに部屋を明け渡してくれれば、次の借主から賃料を得られます。

立ち退きを命じる方法

任意で交渉をしたり裁判で強制的に退去を求めたりする方法もあります。
滞納者に、どの程度退去してもらいたいのか、また賃料が回収できる可能性によって交渉方法は変わるでしょう。

立ち退き請求に応じない

立退交渉がうまく進まないケースもあります。
相手が交渉に応じないなら、裁判を行う必要性が高くなるでしょう。
裁判所の手続きによるべきという自力救済の禁止という原則があるからです。
勝手に家具を処分したり、鍵の交換により部屋に入れなくしたりする問題を防ぐためにあります。

滞納者に明け渡しを請求する

一般的な賃料滞納による明け渡しを請求する流れを紹介します。

簡単な流れ

明渡請求の簡単な流れは以下の通りです。

● 内容証明郵便で賃料の一括払いを請求
● 一括払いの期限設定
● 期限内に支払わない場合は賃貸借契約の解除
● 任意に明け渡さないなら明渡訴訟を起こす
● 裁判で明渡が認められる
● 明渡の強行執行

賃料を滞納している事実が判決をくだす可能性を高めるでしょう。

明渡請求決定後の課題

裁判で明渡が認められても課題が残ることもあります。
たとえば明け渡し後部屋を確認したら家具などが置きっぱなしになっていたり、退去しない状態が続いたりすることもあるでしょう。

明渡執行

裁判所の執行官に対して明渡強制執行の申し立てを行う必要があります。
執行から完全に明け渡すまで、概ね2ヶ月は見積もっておくといいでしょう。

滞納した賃料は保証される？

さて滞納された賃料は保証されるのでしょうか。
滞納者が行方不明になった場合本人からの徴収は難しいですし、行方を探す手間や時間も要します。
賃料の回収が難しいことを考えると、賃料の滞納が始まった早期の段階できちんと対処をしておくことが大切です。
滞納が進んでから明渡しをしてもらうと回収できない滞納額が大きくなるからです。
滞納額が大きい場合と小さい場合とで明け渡しにかかる費用は変わりませんから、滞納額が小さいときに対処するのが重要になるわけです。

なお、賃料を保証してくれる会社もあります。

保証してくれる機関

家賃を保証してくれる家賃保証会社は滞納に対して立替払いしてくれるため、安心です。
契約する際に保証人を立てるケースもありますが、親や親族が保証人要件を満たさなかったり周囲の人に保証人を頼みにくかったりする際に利用します。
賃貸保証会社の利用は、オーナーが決めるのが一般的で最近の賃貸物件は、賃貸保証会社の利用を義務付けているケースも多くなっています。

まとめ

家賃滞納に困っているオーナー様向けに解決方法を紹介しました。
ご相談から出廷、明渡完了まで心強いサポートは専門機関である法律事務所です。
不動産の賃貸トラブルや共有解消、賃料増額減額請求をご検討中でしたら、棚田法律事務所にご相談ください。

大きなお金の動く不動産取引では、トラブルもしばしば起こります。
何か不動産をめぐって問題が発生しているようであれば、弁護士に相談するのも手段のひとつです。
弁護士に相談することで、納得できる形で問題解決できる可能性が高いからです。
本記事では不動産トラブルの際に弁護士に相談するメリットについて紹介していきたいと思います。

弁護士に不動産トラブルの相談するメリット

弁護士に不動産トラブルを相談することで問題解決しやすくなります。
というのも弁護士は法律の専門家であるからです。

代理人をお願いできる

弁護士に問題解決の依頼をすることで、法的根拠に基づいたアドバイスが受けられます。
また必要に応じて、代理人として先方との交渉を任せられるのもメリットの一つです。

第三者である弁護士が代理人として話し合いに参加することで、当事者双方冷静になりやすくなります。
感情的にならずに、事実と法律に基づき解決できます。

訴訟になった場合の準備ができる

弁護士が間に入っても、問題解決できない場合ももちろんあります。
すると訴訟に発展する可能性も出てくるでしょう。

しかし弁護士をつけておけば、訴訟に対しても慌てることなく準備をお願いできます。
裁判の専門家がついているので、自分たちに有利な条件で判決を受けられるかもしれません。

不動産トラブルを自分で対処するのは困難

「弁護士費用が掛かるのでできる事なら自分で解決したい」と思っている人もいるでしょう。
しかし現実的には非常に難しいと考えるべきです。

不動産の専門用語が出てくる

不動産取引に関して、業界ならではの専門用語がいろいろと出てきます。
また不動産業界独特の仕組みについても理解しておかないといけません。

もし自分で事に当たろうとすると、これらの勉強をしておく必要があります。
しかし弁護士に依頼すれば、自分で専門用語など覚えることなく任せられます。

訴訟になれば法律用語にも精通しなければならない

不動産トラブルがこじれれば、訴訟に発展する可能性があります。
すると一般人には難解な法律用語が飛び交いますし、訴訟に向けての書類も作成しないといけません。
ここまでくると、一般人の手には負えないでしょう。

弁護士は裁判のプロなので、訴訟に発展してもしっかり対応できます。
精神的・肉体的な負担も軽減できるでしょう。

こんな時に弁護士に相談すべき

不動産問題が起きた場合に弁護士に相談するのはおすすめです。
では具体的にどのようなシチュエーションで利用を検討すべきか、以下で紹介します。

リーガルチェック

不動産取引では大きなお金が動きます。
そこで契約書を作成して、取引に関する決まり事を文書にして残すのが一般的です。
不動産売買契約書だけでなく、管理に関する契約書、サブリース契約書などがあります。
また賃貸を借りる際にも契約書を作成します。
不動産売買の際には重要事項説明書も作成しないといけません。

このとき弁護士にお願いして、法的に問題はないかチェックしてもらうといいでしょう。

いわゆるリーガルチェックと呼ばれるものです。

最近ではネットで検索にかければ、不動産取引に関する各種契約書のテンプレが公開されています。
テンプレを使用すれば、契約書は作成できるかもしれませんがそのまま流用すれば、実際の取引内容と異なる項目が含まれたり、細かなリスクマネジメントができなかったりなどの不備が発生しやすくなります。
その結果、厄介なトラブルに発展するかもしれません。
そこで弁護士に契約書の内容に関して、リーガルチェックをお願いします。
そしてトラブルを回避するためにはどのような契約書にすればいいか、助言してもらいます。
もちろん、弁護士にお願いして契約書を作成してもらうことも可能です。

不動産事業に関する相談

不動産事業を営んでいる事業者は、顧問弁護士をつけている場合も少なくありません。
もし顧問弁護士がいれば、何か不動産ビジネスに関するトラブルが発生した場合、いつでも相談できます。
顧問弁護士に早めに相談すれば、早い段階で専門家に対応してもらえます。
別に事業者でなくても、個人も弁護士に早めに相談すればトラブル予防できるかもしれません。

まとめ

今回は不動産に関するトラブルを弁護士に依頼するメリットについて紹介していきました。
不動産取引は大きなお金が動きますし、また契約書も業界特有の用語も頻出するので、自力ですべて理解するのは非常に困難です。
弁護士に相談することで、不動産トラブルが起きてもこちらの有利なように対応してくれるでしょう。

建物の賃貸借契約の場合，原則として借地借家法の規定の適用があります。

この法律によって，賃貸期間を契約で定めても，原則として賃貸借契約は更新されてしまい，期限を定めても必ず立ち退いてもらうということができません。

立ち退いてもらうためには，「正当事由」が必要とされていますが，この正当事由があるというためのハードルが高いのが実情です。

しかし，一定期間をもって，賃貸借契約を終了させることへの需要が大きいため借地借家法は，「定期建物賃貸借」という方式を用いることで，更新がない賃貸借契約を認めています。

もっとも，定期建物賃貸借契約は，書面で作成し，契約の更新がないことを明記すること，期間満了により賃貸借契約が満了することを書面を交付して説明するななど一定の要件が必要となります。

また，契約書の作成だけではなく，定期賃貸借契約の満了の１年前から６か月前までに期間満了によって賃貸借契約が終了することも通知するといった手続的な要件も必要になります。

とはいえ，定期建物賃貸借契約は，期間の満了により，更新なく賃貸借契約を終了させることができるため，うまく活用することによって，不動産の有効活用を図ることができます。

賃貸不動産をお持ちの方は，賃借人が家賃を支払ってこないという場合もあると思います。

この場合に，回収する手段としては，

①　任意故障

②　裁判手続

③　支払督促

などといった方法が考えられます。

①は弁護士が間に入ったうえで，通知書を送り，支払を請求するものです。

　利点は，簡易迅速で費用も定額であること，

　欠点は，相手方が任意に支払わなかったときは，回収できないこと，

です。

②裁判手続は，裁判を用いて賃料を回収する方法です。

建物の明け渡しの裁判も一緒に行うのが通例です。

　利点は，判決を得れば賃借人の財産を差し押さえて回収ができること

　欠点は，判決をとっても賃借人に財産がなければ回収ができないこと

です。

裁判になるということは相当程度家賃の滞納が続いていることから，

回収よりも建物を明け渡してもらうことが主眼になることが多いと思われます。

賃借人もお金がないからこそ賃料を支払っていないのであり，回収を図るためには相当の工夫が必要になります。

その意味では入居時に保証人をつけておくなど，事前に回収手段を増やしておくことが必要になるでしょう。

③支払督促は，裁判所を利用した簡易な回収手段です。

借主の意見を聞かないまま裁判所が支払を命じる督促を発します。

もっとも，相手方の意見を聞かないまま行うので，借主の側で異議を申し立てれば通常裁判手続に移行します。

　利点は，裁判よりも早期に強制執行できるようになること

　欠点は，借主が異議を述べれば通常裁判に移行すること，判決と同様に借主に財産がなければ回収できないこと

です。

支払督促自体の効果は，未払賃料を命じる裁判と同様の効果しかありませんので，

財産を有する保証人がいる場合など利用する機会は限られるでしょう。